Déterminer son budget optimal pour l'investissement locatif

Vous devez tout d’abord déterminer l’effort d’épargne mensuel que vous être prêt à consacrer à votre investissement locatif en vous ménageant une marge de sécurité. Tenez compte de vos salaires, et autres recettes, mais aussi de toutes vos charges et dépenses. Essayez également de voir quelle pourra être l’évolution de vos recettes et dépenses au cours des prochaines années, pendant lesquelles vous aurez à rembourser le crédit de votre investissement locatif (études des enfants, départ en retraite, etc.). Un apport personnel de l’ordre de 20 à 30% vous permettra d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Les différents types de prêts adaptés à l’investissement locatif

Prêt épargne-logement. Les plans épargne-logement et comptes épargne-logement permettent de bénéficier de prêts à taux avantageux, après 4 ans pour le PEL et 18 mois pour les CEL. Le prêt épargne logement est généralement un prêt complémentaire, sont montant dépasse rarement 30000 €.

Prêt à taux fixe. Un taux d’intérêt est fixé dès le départ, il ne variera plus durant la période de remboursement. Leur taux est supérieur à celui des crédits à taux révisable, mais ils offrent l’avantage de la sécurité (mensualités fixes).

Prêt à taux variable. Leur taux est inférieur à celui des prêts à taux fixe. Cependant, il varie en fonction de l’évolution du marché financier. La plupart des prêts à taux révisables sont « capé », c'est-à-dire que les hausses et les baisses de taux d’intérêt ne sont répercutées que dans une certaine limite afin d’offrir plus de sécurité à l’emprunteur. Le choix du prêt à taux révisable n’est intéressant que si l’écart de taux avec un crédit à taux fixe est significatif.

Prêt in fine. Spécialement conçu pour les investisseurs fortement imposés, son mécanisme est le suivant : il s’agit d’un montage qui associe un crédit lié à un investissement locatif et un produit d’épargne, généralement une assurance-vie. Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que des intérêts d’emprunt. Le capital est remboursé à la fin, grâce à l’épargne accumulée sur l’assurance-vie, augmentée des intérêts. Les mensualités du crédit, entièrement constituées d’intérêts, sont intégralement déductibles du revenu foncier, ce qui permet de maximiser la défiscalisation. Le revers de la médaille est le coût beaucoup plus important du crédit, car les intérêts sont calculés sur la totalité du capital. Ce type de crédit n’est donc intéressant qu’à partir d’une tranche marginale d’imposition de l’ordre de 40%.

Les assurances du crédit

L’assurance décès-invalidité. Elle a pour objectif de se substituer à l’emprunteur en cas de décès et d’invalidité totale et définitive. Elle accompagne obligatoirement le prêt. Attention : cette assurance peut comporter des exclusions et un délai de carence. Ex : décès dû à un suicide, décès dans l’année suivant la souscription, etc.

L’assurance perte d’emploi. Facultative, elle peut néanmoins être très utile en cas de chômage. Elle prend en charge une partie des mensualités ou bien reporte les échéances en fin de prêt. Attention : elle s’applique après un délai de carence et exclut les salariés en période d’essai ou qui ne sont pas en CDI.

Dans tous les cas, examinez attentivement les clauses des contrats d’assurance.