Immobilier locatif : la réponse à un déficit structurel

Malgré les fortes cadences de construction actuelles (environ 400.000 logements/an), la France manque de logements. D'après une étude de l'université Paris Dauphine réalisée pour le compte du Crédit foncier, il faudrait construire 500.000 logements par an au cours des prochaines années pour satisfaire la demande. Les raisons de ce retard sont multiples : déficit de construction au cours des 20 dernières années, augmentation de la population, diminution de la taille des ménages, divorces, recompositions familiales, mobilité professionnelle, déménagements des retraités en quête de soleil ou de logements mieux adaptés, attractivité de la France auprès de étrangers.

Les locataires ont du de mal à trouver des logements répondant à leur désir d'espace et de confort, surtout dans les grandes villes. C’est pourquoi les gouvernements ont mis en place depuis quelques années des dispositifs fiscaux, afin d’inciter les ménages à investir leur épargne dans l’immobilier locatif (lo Méhaignerie, loi Périssol, loi Besson, et aujourd'hui loi Robien et loi Borloo).

Bien que de nombreux locataires aspirent à devenir propriétaires, ils ne le peuvent pas pour diverses raisons (mobilité professionnelle, revenus insuffisants, etc.). Ainsi, les économistes estiment que le pourcentage de ménages propriétaires qui est aujourd’hui de 57% ne dépassera jamais les 60%.

Immobilier locatif : un investissement rentable et sécurisé

Le rendement de l’immobilier est supérieur au rendement de la majorité des produits financiers (assurances vie, PEA, etc).

L’immobilier est aujourd'hui :

- beaucoup moins exposé que la bourse aux aléas de la conjoncture. En effet, la demande de logements restera forte, et ce quel que soit l’état de l’économie.

- un outil indispensable de diversification de son patrimoine. Les experts estiment qu'il doit représenter au minimum un tiers du patrimoine d’un ménage.

- le seul placement qui puisse être entièrement financé par l’emprunt. De plus, les taux de crédit sont très bas en ce moment.

Investir dans l’immobilier locatif permet aussi de protéger sa famille. En effet, l’assurance décès invalidité qui accompagne le prêt permet à la famille de conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur ou de l'un des co-emprunteurs.

Enfin, l’investissement immobilier locatif peut être sécurisé en souscrivant des assurances « loyers impayés », « revente », « dégradations », « carence locative », etc. qui représentent 2 à 3% des loyers.

Immobilier locatif : l'outil idéal pour préparer sa retraite et sa succession

Dans le contexte actuel d’incertitude par rapport aux retraites, l’immobilier locatif permet d’agir concrètement pour préparer sa retraite. En effet, le logement loué constituera un complément de revenu appréciable au moment de la retraite. Il pourra être également revendu ou pourra encore être habité par retraités si l’investissement a été effectué dans la région où ils souhaitent s'installer.

Choisir l’immobilier locatif peut aussi permettre de préparer sa succession en utilisant des dispositions comme la donation de nue propriété, la constitution d'une société civile immobilière, etc.

Attention : la « carotte fiscale » ne doit pas être la seule motivation de votre investissement locatif sous peine de réaliser une mauvaise opération. En effet, comme nous le verrons plus loin, la qualité du bien immobilier, l’emplacement, la demande locative sont des éléments primordiaux qui conditionnent la réussite de votre investissement immobilier locatif.